广州夫妻月入2万背两套房，买入350万现在只值215万，卖不卖？现金流断了才懂，面子不能当饭吃 半夜摊开账本时，才发现最难的不是还贷，是喘口气。广州一对夫妻，月入2万，一个小孩，两套房压在肩上：南沙那套200万买的，如今只值135万，还自住；增城那套150万买的，现在只值80万，租出去2000元。公婆住在楼上，要付2300元房租。两套房贷还剩150万。 这个账本摊开之后，每一行数字都在往外渗血。两套房子从买入到现在的市值差，加起来是135万。135万是什么概念？按照这个家庭月入2万的收入水平，不吃不喝要攒五年半。而现在，这135万就这么悄无声息地蒸发了，没有一声响，没有一滴泪，只有每个月的房贷短信准时抵达手机屏幕。 先看增城那套。150万买入，现在市值80万，账面浮亏70万。租出去一个月收2000块，一年就是24000块。如果按现在80万的市值来算，租金回报率是3%，看起来还行。可问题在于，这套房子的房贷还没还完。150万的房贷，就算按30年期、4%出头的利率来算，月供至少也在5500到6000块之间。租金收2000，月供掏6000，每个月净流出4000块。一年下来就是48000块。这套房子每年从家里抽走将近5万现金，换来的是一张写着“业主”两个字的红本。 南沙那套更不用细算。200万买入，现在市值135万，账面浮亏65万。自住，没有租金收入，每个月房贷月供照扣不误。两套房贷加在一起还剩150万，月供加起来保守估计在7000到8000块。再加上物业费、维修、杂七杂八的持有成本，每月固定支出轻松过万。月入2万，扣掉房贷和持有成本，剩下的钱要养一个小孩，还要给住在楼上的公婆交2300块房租。 这里有个细节值得停一下。公婆住在楼上，房租2300块。增城那套租给别人，收回来2000块。一头收2000，一头付2300，中间倒贴300块。也就是说，这个家庭手里所谓的投资性房产，每个月在房租这件事上还是个负数。如果把这300块和增城每月4000块的净流出加在一起，两套房子每月从家庭账本上刮走的是4300块以上的现金。 这些数字摆出来之后，问题其实已经不在“房价会不会涨回来”这个层面了。真正的问题是：这个家庭每个月都在用活钱填死坑，还能填多久？ 市场上对广州南沙和增城这两年的房价走势有大量讨论。南沙从2021年高点之后持续回调，部分楼盘从巅峰价位回落了30%以上，个别项目甚至接近40%。增城的跌幅更明显，尤其是远离地铁、配套薄弱的板块，有些楼盘的价格已经跌回了2016年前后的水平。二手房挂牌量持续攀升，去化周期拉长，非核心区域的房子想要快速出手，往往需要在挂牌价基础上再让价10%到15%。这是网络上一搜就能看到的大致情况。 回到这个家庭本身。卖不卖？这个问题的背后站着一道很现实的门槛：南沙那套是自住房，卖掉之后一家三口住哪里？增城那套倒是可以卖，但现在市值80万，如果房贷还欠着一大截，卖完可能到手没多少钱，甚至还要倒贴。卖增城，意味着把70万的浮亏坐实；不卖，意味着每个月继续从工资卡里抽血。两条路都不好走，但总要选一条。 身边见过两种路。有人死扛三年，利息加物业像漏水，每天滴滴答答地往外流，最后实在扛不住了，还是以比当初更低的价甩了出去，亏得更多，人还老了一圈。也有人果断止损，认了亏，把房子处理掉，现金流一下子回来了，日子像被重新点亮，虽然账面上亏了，但人活过来了。区别不在谁更聪明，而在谁更早想明白一个道理：面子和现金之间，只能保一个的时候，到底保哪个？ 很多人不愿意卖房，不是因为不会算账，而是因为卖房这个动作在亲戚朋友面前太难解释。“房子都跌成这样了你还卖？”“现在卖不是傻吗？”“再等等吧，肯定会涨回来的。”这些话听多了，人就容易把“不卖”当成一种安全选择，好像只要不卖，亏损就没有真正发生。可亏损不是股市里的浮亏，房价跌了不会通知你，但每个月的房贷是实打实从银行卡里扣走的。死扛的时间越长，填进去的现金越多。这套房子已经不是资产，它变成了一个每个月定时张开嘴的碎钞机。 现金流这个东西，平时不觉得重要，等到断了之后才明白，它比房产证上的名字更接近“安全感”这三个字的真实含义。一套房子，如果每个月从你口袋里掏钱，它就是负债，不管你当初花了多少首付，不管它挂着什么地段、什么规划、什么概念。反之，如果一套房子每个月往你口袋里放钱，哪怕房价跌了一点，它依然在履行资产的职能。 增城那套房子，每月倒贴4000块，一年接近5万，三年就是15万。这15万是真金白银，不是账面数字。如果现在卖掉，认亏70万，但每年省下5万现金，拿这5万去生活、去养育孩子、去应付突发状况，日子至少不用半夜醒来翻来覆去。卖不卖，不是在赌房价涨跌，是在选未来几年每个月能不能睡个踏实觉。 广州这个市场里，和这对夫妻处境相似的人不在少数。两套房、月供压顶、收入增长停滞、房子市值缩水，叠加在